PDF Expansión – El paraíso alemán de los inversores (http://www NULL.mariscal-abogados NULL.com/wp-content/uploads/2007/11/El-paraíso-alemán-de-los-inversores1 NULL.pdf) (http://www NULL.mariscal-abogados NULL.com/castellano/wp-content/uploads/2008/07/el-paraiso-aleman-de-los-inversores NULL.pdf)

QUÉ SE TIENE QUE TENER EN CUENTA ANTES DE ENTRAR EN LA CAPITAL GERMANA

El paraíso alemán de los inversores
Berlín ofrece oportunidades a los actores del mercado inmobiliario, ya que los precios de las viviendas no son muy elevados y el alquiler aporta una rentabilidad cercana al 5%. Sin embargo, desarrollar nuevas promociones no es tan rentable, ya que los costes de construcción son muy elevados.

Ú.Guerra/T.Ferreiros/Madrid

La puerta de Brandenburgo o los restos del Muro de Berlín no son los únicos encantos de la ciudad germana.

La capital de Alemania, con una población de 3,4 millones de habitantes y un crecimiento esperado del producto interior bruto (PIB) del 1,9% para este año, ofrece grandes oportunidades para los actores del mercado inmobiliario.

El perfil eminentemente administrativo y centrado en el sector servicios de la ciudad abre una amplio abanico de oportunidades para los inversores en el negocio de oficinas, al igual que otras ciudades del país, como Fráncfort, la capital financiera de Alemania. El parque de oficinas de Berlín alcanza los 16,64 millones de metros cuadrados, similar al stock total de la capital financiera de Alemania, según datos de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. Pero, además, ha sabido encandilar a los inversores del mercado residencial, sobre todo, a los promotores españoles.

Alquiler
El año pasado, el negocio de la vivienda movió 8.000 millones de euros y “existe una demanda elevada, sobre todo, de edificios de gama alta”, comenta Marcus Lemli, director de Inversión de Jones Lang LsSalle Alemania.

Pero, principalmente, el interés de los promotores se encuentra más en la compra de inmuebles de viviendas para su posterior arrendamiento que en el desarrollo de promociones. “El 60% de la población en Alemania viven en alquiler, ya que los alemanes ven al propiedad de una vivienda como un lastre para las oportunidades laborales”, explica Karl H. Lincke, abogado de la firma Mariscal & Asociados, en las conferencias Diversificación en el Sector Inmobiliario, organizadas por Expansión Conferencias.

Una de las principales ventajas de invertir en la compra de residencial en Berlín radica en que el precio por metro cuadrado útil en la mejor zona asciende a 3.900 euros. La media de la ciudad se encuentra en los 1.300 euros por metro cuadrado, una cifra baja si se compara con la de Madrid o Barcelona. Aunque los preciso comienzan a subir, al compás del incremento de la demanda, impulsada por el aumento de la calidad de vida y la mejoría de las condiciones del mercado laboral. Además, el parque de viviendas es escaso. Según datos de Jones Lang laSalle, en Berlín existen 1,88 millones de pisos, de los que la mayor parte se destinan al alquiler; y la población de Berlín es de casi 3,5 millones de habitantes.

Y las estadísticas apuntan a que se está produciendo un aumento de la población. El año pasado, unos 11.000 inmigrantes se asentaron en Berlín y la población creció en 9.000 personas. Durante los tres primeros meses de 2007, la tasa de nacimientos creció un 5%.

“Actualmente hay carencia de pisos saneados y ubicados en buenos barrios. Los alemanes tienen un elevado poder económico y destinan una parte importante de sus ingresos a la vivienda en alquiler. Viviendas bien saneadas y en buenas zonas se alquilan con facilidad, lo que multiplica a la vez el atractivo para el inversor. Por lo tanto, el inversor que compra inmuebles en buenas ubicaciones tienen garantizadas unas rentas estables”, opina Antonio Guarner, director de Renta Corporación en Berlín.

Al bajo precio de la adquisición de un inmueble se suma el dinamismo del mercado de arrendamiento, el crecimiento esperado de la demanda, una tasa de rentabilidad del alquiler de viviendas del 5% y el esperado aumento de las rentas. Según los últimos datos del Berlin Mietspiegel -un índice que publica el Senado de Desarrollo urbano y que recoge la media de los precios de alquiler por metros cuadrado según la zona, la calidad de la vivienda y la superficie- el precio medio del alquiler de pisos ha crecido un 5,8% en los últimos dos años, hasta alcanzar 4,75 euros por metro cuadrado. Es decir, arrendar un piso de 80 metros cuadrados cuesta unos 380 euros.

Seguridad
Una ventaja del alquiler de viviendas en Alemania, frente a la práctica en España radica en que los contratos de arrendamiento están muy reglamentados. El índice por ciudades “se trata de un dictamen de expertos, es decir, un informe cualificado y reconocido por ley. Estos expertos elaboran un parámetro en función de cada zona, memoria de calidades del piso, etc., que estima lo que puede costar el alquiler de una vivienda”, explica Stefan Meyer, abogado y socio de Monereo Meyer Marinelolo Abogados.

Además del control de las rentas por medio de este índice, “se permite fijar una subida escalonada de las rentas o indexarlas a datos macroeconómicos en los contratos de alquiler. La morosidad también está controlada, ya que el Estado alemán permite solicitar a los futuros inquilinos un informe sobre su solvencia financiera y permite el desalojo del arrendador si este no procede al pago. Este proceso suele tardar entro 9 y 12 meses aunque, a veces, incluso se puede proceder al desalojo en seis meses”, explica Lincke.

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