El contrato de arras en las operaciones inmobiliarias

El contrato de arras es un contrato privado generalmente empleado en las operaciones inmobiliarias. El contrato de arras permite constituir una garantía recíproca entre la parte compradora y la parte vendedora para asegurar la operación en condiciones que ambas encuentren aceptables y posponiendo la firma de la compraventa del inmueble.

La virtud del contrato de arras es que opera como un arma de doble filo, pues el comprador adelanta una cantidad al vendedor y el incumplimiento por cualquiera de las partes conllevará, salvo en contadas excepciones (principalmente, pacto entre las partes o fuerza mayor), consecuencias negativas para la parte incumplidora. La norma general es que, si la compradora incumple, ésta perderá el importe de las arras y el vendedor hará suyas dichas cantidades, mientras que, si la parte incumplidora es la vendedora, ésta deberá abonar a la compradora el duplo del importe inicialmente entregado.

Para que el contrato de arras pueda ser efectivo para ambas partes es necesario que siente todas las circunstancias y condiciones asociadas a la futura compraventa, por lo que resulta esencial que recoja los siguientes puntos:

Puntos imprescindible en el contrato de arras:

• Descripción clara del inmueble a transmitir (p.ej. con la inclusión de las referencias registral y catastral)
• Correcta identificación de las partes, incluyendo, principalmente, nombre, apellidos, número de D.N.I. o documento extranjero equivalente, dirección física y, en el caso de la intervención de persona jurídica, referencias del origen de las facultades de los representantes.
• Condiciones de la compraventa, entre las que figuran:
  • El precio de la venta
  • Los medios y condiciones de pago
  • La condición física, registral y administrativa del inmueble
  • La distribución de los gastos y obligaciones fiscales derivados de la compraventa.
• Importe de las arras que ha de ser entregado por la parte compradora a la vendedora. Conviene destacar que el importe será libremente pactado entre las partes y suele venir determinado por un porcentaje del precio total de la venta (entre un 10% y 20% del mismo). Dado el efecto que generalmente tiene el importe de las arras, en ocasiones es la propia parte compradora quien prefiere negociar la entrega de un importe superior a los efectos de establecer condiciones más severas a la parte incumplidora.
• Plazo para formalizar la compraventa ante un notario: las partes querrán limitar el tiempo para celebrar la compraventa e inscribir la nueva titularidad sobre el inmueble en el registro de la propiedad correspondiente. Para ello el contrato de arras debe formalizarse en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes de la forma reglamentariamente dispuesta; la escritura pública notarial es la vía más sencilla.
• El incumplimiento de los plazos pactados por cualquiera de las partes podrá constituir causa suficiente para la pérdida de las arras (compradora incumplidora) o la obligación de entregar el duplo a la otra parte (vendedora incumplidora). Es por ello conveniente establecer un plazo cómodo para ambas partes que les permita cumplir holgadamente con sus obligaciones (p.ej. obtención de financiación para la compra del inmueble o reparación de desperfectos de la finca).
• Condiciones que permitirán a cualquiera de las partes desvincularse de la operación con o sin penalización. Es frecuente que en operaciones inmobiliarias se den incertidumbres sobre elementos que resulten esenciales para una o ambas partes. Por ello, las partes realizarán las averiguaciones que estimen necesarias durante el tiempo pactado a tal efecto y, en caso de que dichas indagaciones arrojen resultados desfavorables, es habitual que pacten la facultad de desvincularse de la operación sin que se genera consecuencia adversa alguna.

El contrato de arras que recoja correctamente los puntos previamente indicados, una vez sea suscrito por las partes, permitirá celebrar con seguridad jurídica la futura operación inmobiliaria.

Por último, resulta preciso señalar que existen tres tipos de contratos de arras.

Si necesita información adicional sobre el contrato de arras,