Energías renovables: el contrato de cesión de un derecho de superficie

El auge de las energías renovables en España trae aparejada la necesidad de establecer los contratos que regirán las relaciones entre los promotores y los propietarios de los terrenos. Se abordan a continuación los contratos más habituales para la instalación tanto de parques eólicos como de energía fotovoltaica.

Introducción a la tipología contractual en materia energética

Dentro del sector energético (y más en concreto en el caso de las energías renovables), a la hora de iniciar un proyecto energético, resulta generalmente necesario iniciar una relación contractual previa. Los contratos que se utilizan son, fundamentalmente:

• Los contratos de compraventa
• Los contratos de arrendamiento y
• Los contratos de cesión de un derecho de superficie.

El contrato de compraventa en el sector energético

A pesar de ser un contrato muy habitual en la práctica mercantil (en prácticamente cualesquiera de sus ámbitos), este tipo de contrato no es, en el sector energético y en los proyectos de energía renovable, el más utilizado, pasando a un segundo plano con respecto del resto de contratos anteriormente mencionados.

Uno de los motivos es el hecho de que los promotores de los proyectos energéticos –es decir, las personas que ponen en marcha el proyecto junto con el/los inversor/es– no desean valerse de esta tipología contractual. Prefieren disponer de los terrenos únicamente durante el tiempo que requiera el proyecto, sin hacerse, en ningún caso, con la propiedad de los mismos.

Contratos de arrendamiento

En la actualidad, el contrato de arrendamiento en el sector energético es el más común entre el promotor del proyecto y el propietario del terreno. No obstante, tratándose de un contrato de duración prolongada – por lo general entre 25 y 40 años, debido a la rentabilidad a largo plazo de la mayoría de los proyectos de energía renovable– plantea muchos interrogantes que deben despejarse de forma inequívoca en el clausulado.

En este sentido, merecen especial atención las cláusulas que abordan los gastos que asumirá cada parte, la renta a percibir o a abonar tanto durante la fase de desarrollo del proyecto, como cuando la instalación esté en funcionamiento, o las posibles causas de resolución del contrato.

Es recomendable, además, plasmar en el contrato de arrendamiento quién será el responsable de los trámites para realizar el cambio de uso rústico a uso industrial del terreno, así como su reversión con la extinción del contrato, si bien esta gestión corresponderá, por norma general, al promotor del proyecto.

Contrato de cesión del derecho de superficie

El contrato de cesión de un derecho de superficie representa una buena alternativa a los contratos de compraventa y de arrendamiento en el sector energético. De forma excepcional al derecho de propiedad, el derecho de superficie permite a su titular edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno (haciendo suya la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado) en un lapso temporal determinado, que no puede ser superior a 99 años (la reversión de lo edificado se produce una vez transcurrido ese plazo, salvo pacto en contrario, y quedando resueltos cualesquiera derechos personales o reales existentes sobre la finca).

Entre las cuestiones más relevantes que debe contemplar el contrato de cesión de un derecho de superficie destacan:

• La regulación de la duración del contrato
• El canon superficiario que habrá de satisfacerse
• La reversión de la propiedad de la instalación al propietario del suelo junto con la posible indemnización tras la vigencia del contrato
• Las causas de resolución del contrato.

Ventajas del contrato de cesión del derecho de superficie

Ventajas para el promotor:

• Al tratarse de un derecho real, es preceptiva la formalización en escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, desplegando efectos frente a terceros y generando una mayor seguridad jurídica
• El promotor no debe depositar fianza o aval alguno ante el organismo correspondiente, ni está sometido de forma supletoria a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que le evita hacer frente a los derechos y obligaciones que emanan de ese cuerpo legal
• El promotor pagará al propietario el canon superficiario del terreno sobre el que va a construir, pero podrá gravar sobre lo construido para su explotación.

Ventajas para el propietario:

A la finalización del contrato de superficie, el propietario del terreno recupera su propiedad, haciendo suya la plusvalía tácita que se produce con el incremento del valor del suelo sin tener que haber invertido en el proyecto.

A la luz de estas ventajas, el contrato de cesión del derecho de superficie está adquiriendo un notable protagonismo.

Andrea García & Manuel Álvarez-Sala

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