Los fondos inmobiliarios extranjeros y el auge del mercado inmobiliario en España

Introducción

Por fondos inmobiliarios extranjeros nos referimos a fondos especializados en el mercado de inmuebles de carácter comercial, fundamentalmente en edificios de oficinas, naves industriales y últimamente también en centros comerciales, o en centros de ocio.  Estos fondos se catalogan en función de sus inversores en dos categorías: fondos abiertos y fondos cerrados.

Los fondos abiertos son aquellos a los que puede acceder cualquier inversor, público o privado, individual o colectivo.  A diferencia de los anteriores, en los fondos cerrados sólo pueden ser partícipes un número limitado de inversores.  En general se trata de inversores institucionales, como por ejemplo mutuas.

Inversión realizada

El patrimonio administrado por los fondos abiertos en España ha experimentado un importante crecimiento en los últimos tres años, de tal manera que de los 47.700 Millones de euros gestionados en el año 2000 se ha pasado a 85.000 Millones en la actualidad.  Por tanto, el patrimonio administrado casi se ha duplicado.

En el primer semestre de 2003 se han invertido alrededor de 14.000 Millones de euros.  El patrimonio gestionado por los fondos de renta variable ha descendido un 45 % en los últimos tres años. La cuota del mercado de los fondos inmobiliarios abiertos, frente a otros fondos de inversión de acceso público paralelamente se sitúa hoy en el 20 %, frente al 10 % de hace cuatro años.

Las razones para el auge

La razón fundamental que explica la expansión de estos fondos de inversión es la seguridad que ofrecen al inversor.  Hasta la fecha los fondos han ofrecido una rentabilidad estable de alrededor de un 6 %, permitiendo el acceso de los pequeños inversores al mercado inmobiliario, sin tener que realizar el fuerte desembolso que requiere la compra de un inmueble y ahorrando al partícipe los inconvenientes de la administración del inmueble en el momento de alquilarlo.

No obstante, para entender el «boom» experimentado por los fondos extranjeros en los últimos años, hay que referirse necesariamente a la profunda caída de los mercados de valores.  Los flujos de ahorro que antes recibían los fondos de renta variable se han desplazado hacia los fondos de inversión inmobiliaria, hasta tal extremo que también se habla de «burbuja inmobiliaria» en el mercado del comercio inmobiliario.

Fondos españoles

Pese el mercado de inmuebles comerciales sigue siendo muy interesante en España para la inversión extranjera.  Los fondos inmobiliarios españoles son fiscalmente penalizados si invierten menos del 50 % de su patrimonio en vivienda.  Esta limitación de los fondos inmobiliarios españoles deja campo libre para la inversión de los fondos extranjeros, que encuentran en España un mercado en expansión, el cual tiene todavía mucho desarrollo por delante.

Por otro lado, el mercado de los fondos inmobiliarios españoles está obteniendo atractivas rentabilidades para los inversores.  Así por ejemplo, la rentabilidad neta de los fondos de inversión inmobiliarios SCH ascendió al 7,46 % en 2002, y alcanzo un 4,83 % a finales de agosto de 2003.  La rentabilidad media obtenida en los últimos años por BBVA fue del 8,03 %.

En España, en el primer semestre de 2003, el volumen de inversiones aumentó un 37 % con respecto al segundo semestre de 2002.  La mayor parte de la inversión inmobiliaria se destinó al espacio comercial (27,9 %) y de oficinas (27,6 %), seguido de proyectos mixtos (25,4 %) y residencial (13,2 %).

5. Perspectivas futuras

Se puede cifrar en 46 % el porcentaje representado por inversores extranjeros en el mercado español, por un valor total de aproximadamente 1.000 millones de euros, doblándose la inversión en el primer semestre del año 2003 respecto al mismo periodo del año anterior.

A medio plazo las expectativas de inversión de los fondos alemanes en el mercado inmobiliario español apuntan al crecimiento. No obstante, si la previsión de recuperación de la economía de los países europeos para finales de 2004 se cumple, el crecimiento de la inversión podría verse afectado en la medida en la que los inversores recuperen su confianza en el mercado de valores y las carteras se reestructuren ampliando su actual participación en renta variable y fondos mobiliarios.

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

Karl H. Lincke

Socio del despacho y Rechtsanwalt por la Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität de Bonn y Abogado, Karl H. Lincke está especializado en fusiones y adquisiciones, derecho societario y TMT. Idiomas de trabajo: español, alemán e inglés. Si desea información adicional Contacte con Karl H. Lincke

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