El incumplimiento contractual en las compraventas inmobiliarias en España puede manifestarse de diversas maneras, ya sea por la parte incumplidora, el tipo de incumplimiento e incluso la entidad de dicho incumplimiento.
Dado el carácter eminentemente introductorio y práctico del presente artículo, reduciremos la exposición de los incumplimientos a los supuestos más frecuentes:
Incumplimiento en la Fase Precontractual
En el marco de los contratos de arras, el incumplimiento de la obligación de comprar o vender el inmueble en los plazos pactados.
Incumplimiento de Condiciones y Circunstancias del Inmueble
El incumplimiento de las condiciones y circunstancias en las que el inmueble ha de ser transmitido y/o que han de cumplir una o ambas partes.
Entrega de Inmueble No Conforme a lo Acordado
La entrega de un inmueble que no se corresponde a lo acordado entre las partes.
Incumplimiento en la Fase Precontractual
Respecto del incumplimiento en la fase precontractual, cabe destacar la utilidad de la suscripción de contratos de arras (de cualquiera de las tres tipologías: penales, penitenciales y confirmatorias) ente las partes. Estos contratos dotan de un marco de derecho y obligaciones para la potencial compraventa de bienes inmuebles.
Un contrato de arras equilibrado actúa como una espada de doble filo que establece penalizaciones claras tanto para la parte incumplidora, el vendedor, que debiendo vender y transmitir, no lo hace, como para el comprador, que debiendo comprar y adquirir, no ejecuta tal acción.
Las consecuencias de este incumplimiento no se restringen necesariamente a las penalidades previstas en el Código Civil. Dependiendo del tipo de contrato de arras, estas consecuencias generalmente se limitan a la pérdida de las arras para los compradores incumplidores y la obligación del vendedor incumplidor de entregar al comprador el doble de las arras. Sin embargo, existen contratos de compraventa inmobiliaria con arras que obligan expresamente al vendedor a la venta del inmueble al comprador.
Incumplimiento de Condiciones Pactadas y Cumplimiento
En cuanto al incumplimiento de condiciones y circunstancias del inmueble, este caso suele estar imbricado con el supuesto anterior, ya que las partes pueden haber pactado, por ejemplo, en un contrato de arras o en un contrato privado de compraventa con condiciones suspensivas o resolutorias, una serie de condiciones que, dependiendo de las circunstancias, podrían dar lugar a un incumplimiento contractual.
Un claro ejemplo de este supuesto son las operaciones inmobiliarias en las que las partes, tras firmar un contrato de arras, se conceden un plazo para hacer averiguaciones sobre el inmueble y comprobar que éste será vendido y transmitido en las condiciones pactadas. Si tras dichas comprobaciones se descubre que el inmueble no cumple con las condiciones pactadas, el propio contrato de arras generalmente establece los derechos y facultades de las partes, facultando al comprador a exigir al vendedor la devolución de la totalidad o el doble de las arras. En estos casos, es generalmente el vendedor el que suele mantener su postura de querer vender el inmueble, y corresponde al comprador acreditar debidamente las circunstancias invocadas para resolver el contrato.
Inmueble No Conforme a lo Acordado
Este supuesto versa sobre la transmisión de un inmueble que es distinto o que no se ajusta a lo pactado. Este caso podría considerarse un subtipo del supuesto anterior. Los ejemplos incluyen la venta de inmuebles sobre plano que, una vez finalizada la obra, no se corresponden a lo pactado; la venta de un inmueble distinto al inicialmente pactado y sin acuerdo previo (por ejemplo, un apartamento distinto en el mismo edificio), o la entrega de un inmueble en un estado sustancialmente distinto al que se encontraba al momento de la perfección del contrato.
En estos supuestos, además de las consecuencias pactadas por las partes en los contratos correspondientes, la parte cumplidora podría optar por obligar a la incumplidora al cumplimiento de sus obligaciones contractuales (siempre que esto sea aún posible), la resolución contractual (reclamando además daños e intereses) o una indemnización por incumplimiento.
Si desea información adicional sobre el incumplimiento contractual en las compraventas inmobiliarias en España,
