La finalización de un contrato de arrendamiento de local comercial puede generar diversas consecuencias, entre ellas, el derecho del arrendatario a una indemnización por clientela.
En este artículo, analizamos en detalle este concepto, los requisitos para acceder a la indemnización y algunos ejemplos jurisprudenciales relevantes.
¿Qué es la indemnización por clientela?
La indemnización por clientela es una compensación económica que el arrendador debe pagar al arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento de un local comercial, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Esta indemnización se fundamenta en el reconocimiento de que el arrendatario, a través de su actividad comercial, ha generado un valor que beneficia al local y, por ende, al arrendador.
Normativa aplicable
La base legal de la indemnización por clientela se encuentra en el artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo establece las condiciones y el cálculo de la indemnización en caso de finalización del contrato.
Requisitos para acceder a la indemnización por clientela
Para que el arrendatario tenga derecho a la indemnización, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Finalización del contrato: El contrato de arrendamiento debe haber finalizado, ya sea por expiración del plazo pactado o por otras causas válidas.
- Actividad comercial de venta al público: El arrendatario debe haber desarrollado en el local arrendado una actividad comercial destinada a la venta directa al público.
- Duración del arrendamiento: La actividad comercial de venta al público debe haberse ejercido en el local durante los últimos cinco años. Este requisito se refiere a los últimos cinco años de actividad, no necesariamente a la duración total del contrato.
- Voluntad de renovación: El arrendatario debe haber manifestado al arrendador, con al menos cuatro meses de antelación a la terminación del contrato, su voluntad de renovarlo por un plazo mínimo de cinco años y por una renta de mercado.
- Ausencia de pacto en contra: No debe existir en el contrato una cláusula expresa que excluya o limite el derecho a la indemnización por clientela.
Cálculo de la indemnización por clientela
El artículo 34 de la LAU establece dos escenarios para el cálculo de la indemnización:
- Si el arrendatario reanuda la misma actividad en el mismo municipio: Si el arrendatario, dentro de los seis meses siguientes a la finalización del contrato, inicia la misma actividad comercial en el mismo municipio, la indemnización incluirá los gastos de traslado y la pérdida de clientela.
- Si el arrendatario no Inicia la misma actividad o inicia una diferente: Si el arrendatario no inicia ninguna actividad comercial o desarrolla una diferente, y el arrendador o un tercero explotan la misma actividad o una afín en el local, la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Percepción jurisprudencial
La jurisprudencia ha aclarado diversos aspectos relacionados con la indemnización por clientela.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 24 de junio de 2024 confirmó el derecho a la indemnización por clientela en un caso en el que la actividad del arrendatario había quedado convencionalmente determinada en el contrato.
Asimismo, numerosas sentencias de Audiencias Provinciales han tratado casos concretos de indemnización por clientela, destacando la importancia de demostrar la existencia de una clientela consolidada por el arrendatario y el beneficio obtenido por el arrendador. En general, se requiere una prueba sólida de estos aspectos para obtener la indemnización.
Conclusión
La indemnización por clientela es un derecho clave para los arrendatarios de locales comerciales, que busca compensar el esfuerzo y la inversión destinados a consolidar una clientela.
Sin embargo, para acceder a esta compensación, es fundamental cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la LAU y, en caso de litigio, presentar pruebas sólidas que acrediten dichos requisitos.
Aunque la jurisprudencia ha aportado claridad en algunos aspectos, cada caso es único y debe analizarse en detalle.
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