La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (Ley de Vivienda), introduce cambios clave en el mercado inmobiliario español. Esta normativa afecta especialmente a los grandes tenedores, imponiendo límites a los alquileres, la obligación de aceptar prórrogas extraordinarias y la introducción de nuevos requisitos en los procedimientos de desahucio.
¿Quién es considerado gran tenedor?
De acuerdo con la Ley de Vivienda, se considera gran tenedor a las personas físicas y jurídicas que posean más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros) o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial. Este umbral se reduce a cinco inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado.
Zonas de mercado residencial tensionado
La decisión de declarar una zona como mercado residencial tensionado corresponde a cada comunidad autónoma y se basa en las siguientes circunstancias:
- El coste de la hipoteca o alquiler, incluidos los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- El precio de compra o alquiler ha aumentado más de 3 puntos porcentuales en los 5 años anteriores a la declaración de zona tensionada.
Estas zonas de mercado residencial tensionado tienen importantes implicaciones en los contratos de arrendamiento de vivienda, especialmente cuando el propietario de la vivienda es un gran tenedor.
Nuevas obligaciones para los grandes tenedores
Limitaciones al precio del alquiler
En zonas tensionadas, los grandes tenedores deben ajustar la renta inicial a los índices de referencia establecidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Prórroga extraordinaria
Los inquilinos, una vez finalizada la prórroga obligatoria o tácita de los contratos de arrendamiento previstas en los artículos 9.1 y 10.1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pueden solicitar hasta tres años de prórroga extraordinaria en contratos de arrendamiento en zonas tensionadas, y un año adicional fuera de esas zonas si acreditan vulnerabilidad social y económica.
Desahucios
Se introducen requisitos adicionales a los grandes tenedores para interponer procedimientos de desahucio, por lo que deberán aportar:
- Un documento acreditativo, emitido por los servicios sociales competentes, cuya vigencia no puede superar los tres meses, siendo necesario el consentimiento previo de la persona ocupante.
- La declaración responsable emitida por el gran tenedor, que acredite haber acudido a los servicios sociales con una antelación máxima de cinco meses antes de presentar la demanda, sin haber sido atendido por estos durante los dos meses siguientes a la solicitud.
- Un documento de los servicios sociales competentes que acredite que el demandado no consiente el estudio de su situación económica, con una vigencia no superior a los tres meses.
Adicionalmente, si el arrendatario es considerado económicamente vulnerable, el gran tenedor deberá acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación con el arrendatario para que la demanda de desahucio sea admitida.
Información y Transparencia
Los grandes tenedores de viviendas localizadas en zonas de mercado residencial tensionado deben colaborar con las administraciones públicas y proporcionar información detallada sobre el uso y destino de las viviendas de las que sean titulares.
Conclusión
La Ley de Vivienda introduce una regulación más estricta para los grandes tenedores, lo que requiere una adaptación rápida y un asesoramiento legal adecuado para mitigar riesgos y cumplir con las nuevas obligaciones.
Daniela Suescún
Si desea información adicional sobre el impacto de la Ley de Vivienda en los grandes tenedores en España,
