La adquisición de una propiedad en España por extranjeros no residentes

El precio de la vivienda en España ha caído un 31,3 % desde el inicio de la crisis y, a pesar de que actualmente la economía española empieza a crecer, los precios de la vivienda siguen a la baja. Esta situación favorece las inversiones en nuestro país y cada vez son más los ciudadanos extranjeros que se decantan por la adquisición de una propiedad en España.

La adquisición de una vivienda en España por parte de un extranjero no residente es un trámite sencillo que puede resumirse en 7 sencillos pasos. En cualquier caso es recomendable que el inversor extranjero cuente con el asesoramiento de un abogado especializado en el tema.

Obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE)

El inversor extranjero deberá disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjeros), imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en España.

Salvo casos excepcionales, los trámites para obtener el NIE se iniciaráon en el Consulado de España del país de origen, acreditando el motivo de la solicitud. El plazo de obtención del NIE desde su solicitud es de aproximadamente una semana, aunque el plazo dependerá del tipo de permiso que sea solicitado. Una vez obtenido, el extranjero no residente puede iniciar la adquisición de la propiedad. Para agilizar la tramitación del NIE su abogado puede redactar un contrato de arras o señal.

Apertura de cuenta corriente bancaria

La cuenta bancaria es necesaria para la acreditación de los medios de pago del adquirente en la compra de un inmueble, así como para el pago de los gastos e impuestos inherentes a la adquisición.  Aunque este requisito no es obligatorio, es muy recomendable disponer de una cuenta bancaria en España ya que todos los impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda deben pagarse en España y el hecho de contar con una cuenta bancaria facilita el proceso; su abogado puede encargarse de este trámite.

Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal. Los contratos de arras penitenciales son los más habituales, celebrados al amparo del art. 1454 del Código Civil.

Otorgamiento de escritura pública de compraventa

Comprador y vendedor deberán acordar un día para comparecer ante el notario, el cual dará fe de la transmisión y adquisición del bien inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. No es necesario el desplazamiento del comprador ya que su abogado puede representarle mediante poderes.

Pago de impuestos y gastos

La compraventa  de un inmueble nuevo conlleva el pago de los siguientes impuestos:

  • IVA. El tipo de gravamen aplicable viene determinado por la naturaleza del bien: si se transmite una vivienda, se aplicará el tipo impositivo del 10%, o el 4% si se trata de vivienda de protección oficial  de régimen especial o de promoción pública
  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no se paga si la vivienda es nueva.

La segunda o sucesiva transmisión de un inmueble estará sujeta a los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: el valor de transmisión del bien será la base para el cálculo de este impuesto, cuyo gravamen será variable y estará comprendido entre el 6% (Navarra) y el 10% (Cataluña) en función de la comunidad autónoma en que se localice la propiedad

Su abogado le informará sobre los impuestos y gravámenes correspondientes a la propiedad que desea adquirir.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras el pago de los impuestos de transmisión, el título de propiedad  deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad que corresponda por ubicación de la propiedad adquirida. Su abogado si es dotado de poder de  representación podrá realizar la inscripción de la propiedad. La finalidad de la inscripción en el Registro de la propiedad es otorgar mayor seguridad jurídica al comprador ya que la inscripción tendrá efectos jurídicos frente a terceros.

Comunicación a la Dirección General del Catastro

La declaración catastral es el instrumento mediante el cual se pone en conocimiento del Catastro (registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales) que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral. El plazo para presentar la declaración es de 2 meses desde el día siguiente al acto de otorgamiento de la escritura. La declaración deberá presentarse en la Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda de la localidad donde se encuentre la propiedad. Puede confiar el cumplimiento de esta comunicación en su abogado.

La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización

La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización establece la concesión del permiso de residencia para aquellos extranjeros que realicen adquisiciones inmobiliarias en España por un importe igual o superior a 500.000 € -libres de toda carga y gravamen-. No será necesario efectuar la inversión de una sola vez, pudiendo realizar varias inversiones hasta llegar a la suma de 500.000€.

Jaime Cereceda

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

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