La función del notario durante el proceso de adquisición inmobiliaria en España

En España se está registrando un fuerte crecimiento de la demanda por parte de la inversión extranjera en el sector inmobiliario. La bajada de los precios registrada durante el año 2013 hace que la inversión sea más atractiva y está generando un mayor número de inversores.

Entendemos conveniente que el inversor extranjero se familiarice con el proceso de adquisición inmobiliaria en España. En este artículo nos centraremos en al figura del Notario, ya que es indispensable en el proceso de compraventa de un bien inmueble y haremos referencia igualmente a la intervención del abogado.

Función del notario

Nota: este artículo no pretende reflejar de forma exhaustiva todas las funciones del Notario, sino las que nos han parecido más ilustrativas para redactar el presente artículo.

• Según el sistema legal español únicamente los documentos públicos, entre los que se encuentran las escrituras notariales, pueden tener acceso al Registro de la Propiedad. Tal acceso al Registro otorga una protección jurídica del titular del inmueble frente a terceros, por lo que lo recomendable y lo habitual es que el título de compra de un inmueble sea una escritura pública.
  
• Por otra parte, el Notario da fe de identidad y capacidad jurídica de las partes intervinientes, otro elemento de garantía y protección jurídica que el sistema español ofrece.
• Es importante tener en cuenta que existen ciertos actos jurídicos que requieren de su inscripción para su validez, como la hipoteca. Esto implica que será imprescindible la firma ante un Notario de una escritura pública de hipoteca para que esta se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad y por tanto, para que dicha hipoteca se constituya válidamente.
  
• Por otra parte, el sistema español cuenta con un sistema especial de comunicación entre el Notario y el Registro de la Propiedad, por el que éste último debe informar al Notario de cualquier escritura relativa al inmueble que se vaya a adquirir que se presente antes de la firma de la correspondiente escritura pública de adquisición, protegiendo así de manera muy eficaz al comprador.

Papel del Abogado

En cualquier caso, la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias en España se documentan previamente en un documento privado, en cuya preparación no interviene el Notario.

El abogado, además, se encarga de hacer una primera verificación de la titularidad del inmueble, cargas y licencias (entre otras cuestiones). Suele ser negociador e intermediador durante el proceso de compra y puede representar al cliente en la firma de la escritura pública, evitándole a este el desplazamiento a la Notaría. El abogado normalmente asume además otras funciones, como la coordinación de la preparación de la escritura pública y la revisión de la misma, así como el asesoramiento fiscal en la compra.

El Notario y el abogado cumplen una función importante para llevar a cabo la operación de compra inmobiliaria en las mejores condiciones posibles, por lo que son distintos, pero complementarios, en el procedimiento de compraventa.

Hélène Dagousset

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