Régimen jurídico de las SOCIMI en España

El régimen jurídico de la SOCIMI nace en España al amparo de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Asimismo, se rige, principalmente, por lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y por el Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores.

Desde su inicio, la SOCIMI perseguía promover la participación de los ciudadanos en el mercado inmobiliario, estableciendo mecanismos que la hicieran accesible. No obstante, a pesar de garantizar una rentabilidad estable -a través de la distribución obligatoria de los beneficios- y un grado adecuado de liquidez -mediante la negociación en mercados regulados-, no tuvo una buena acogida.

En consecuencia, el legislador impulsó en 2012 una revolución fiscal, estableciendo una tributación similar a la de sus homólogos extranjeros: Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIICs) en Francia, Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen (G-REITs) en Alemania o los Real Estate Investment Trusts (REITs) anglosajones, entre otras- con novedades como un tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto de Sociedades y la posibilidad de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Atendiendo a las características específicas de la SOCIMI, ésta lleva aparejadas varias particularidades.

Particularidades de las SOCIMI

En primer lugar, la SOCIMI tiene naturaleza de Sociedad Anónima, con capital mínimo legal para su constitución de, por una parte, 5 millones de euros cuando cotice en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y, 6 millones de euros cuando lo haga en el mercado continuo.

En relación con la denominación social, es preceptivo que aparezca expresamente lo siguiente: Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima, o su abreviatura, SOCIMI, SA.

El régimen de la SOCIMI está dirigido al mercado inmobiliario y, específicamente, a las sociedades dedicadas de forma directa o indirecta al arrendamiento de inmuebles urbanos. Tiene como objeto no sólo el arrendamiento de viviendas, sino también el arrendamiento de cualquier otro bien inmueble de naturaleza urbana. Es decir, oficinas, centros comerciales, naves, aparcamientos o solares.

Con respecto a la composición del activo, la regulación establece como requisito de inversión que el 80% del valor del activo esté invertido en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento -cuando la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición- y en participaciones en el capital o patrimonio de otras SOCIMI o entidades con objeto social similar.

En cuanto a la composición de las rentas, el 80% de las mismas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles, dividendos o participaciones en beneficios que procedan de las participaciones sujetas al cumplimiento de su objeto social (1).

Además, los bienes inmuebles tendrán que ser propiedad de la sociedad y deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. En el caso de las acciones o participaciones, deberán mantenerse en el activo al menos durante tres años desde su adquisición o desde el primer periodo impositivo en el que se aplique el régimen fiscal.

El incumplimiento de los requisitos anteriores no implicaría la exclusión del régimen fiscal, sino que se tendría que tributar bajo el régimen general -tipo de gravamen del 25% del Impuesto de Sociedades (2)– por las rentas generadas por el activo o activos afectados en todos los periodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen especial.

En relación con la distribución de resultados -reembolso/dividendo-, las SOCIMI’s están obligadas a hacer una distribución de dividendos líquidos o en especie del ejercicio anterior en el plazo de seis meses, efectuándose en el mes siguiente el pago del 100% del beneficio procedente de dividendos en otras SOCIMI’s; del 50% de beneficios derivados transmisión de inmuebles y acciones sujetas a su objeto social; y, por último, del 80% del resto de los beneficios obtenidos, entre los que se encuentran las rentas.

Las entidades de inversión inmobiliaria extranjeras también podrán invertir en entidades residentes en España, aprovechando el régimen fiscal especial aplicable a la SOCIMI. No obstante, para ello tendrán que cumplir los siguientes requisitos:

  • En primer lugar, tener el mismo objeto social que la SOCIMI.
  • En segundo lugar, cumplir con los requisitos de distribución obligatoria, legal o estatutaria de beneficios
  • En tercer lugar, cumplir con los requisitos estipulados con relación a las participaciones representativas de su capital social.

Finalmente, conviene hacer una mención especial a los cambios concretos que se introducen con la Ley 16/2012 (3). De la nueva regulación sobresale el marcado incentivo fiscal, aproximándose a la regulación de sus semejantes a nivel internacional mediante una rebaja del tipo de gravamen del Impuesto de Sociedades del 19 al 0% y una exención del 95% en el impuesto por AJD (Actos Jurídicos Documentos) e ITP (Impuesto de Transmisión de Patrimonio) en la compra de viviendas dirigidas al alquiler y en terrenos destinados a la promoción residencial en alquiler (4).

Se reducen además notablemente los requisitos formales, dando la posibilidad de cotizar no sólo en el mercado continuo, sino también en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Permite, asimismo, invertir en un único inmueble destinado al arrendamiento, cuando anteriormente se tenía que invertir como mínimo en tres.

Por último, cabe destacar que, a partir del 1 de enero de 2013, quedó suprimida la limitación de endeudamiento para estas entidades.

(1) Anon, (n.d.). [online] Disponible en: https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_prof [Visitado el 26 de abril de 2019].

(2) Gil Castro, L. (2018). Fiscalidad de las SOCIMI: Características principales. [online] Instituto Europeo de Asesoría Fiscal. Disponible en: https://www.ineaf.es/tribuna/fiscalidad-de-las-socimi-caracteristicas-principales/ [Visitado el 26 de abril de2019].

(3) Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.

(4) P. Alarcos, A. (2018). Las ventajas reales y los mitos sobre los impuestos que pagan las socimis en España – GESTHA Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda. [online] GESTHA Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda. Disponible en: http://www.gestha.es/index.php?seccion=actualidad&num=551/ [Visitado el 29 abril de 2019].

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

Nicolás Melchior

Licenciado en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid, Nicolás Melchior es experto en contratación mercantil, derecho de las TIC y derecho inmobiliario en España. Idiomas de trabajo: español, alemán, inglés y francés. Si desea información adicional Contacte con nosotros