Moratoria en el arrendamiento de locales comerciales durante el estado de alarma (RDL 15/2020)

La moratoria en el arrendamiento de locales comerciales se recoge en el Real Decreto-ley 15/2020 (en adelante RDL 15/2020), de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y entró en vigor el 23 de abril de 2020. En su capítulo I (artículos 1 a 5) se establecen los requisitos y condiciones que, de cumplirse, pueden conceder al arrendatario la facultad de exigir al arrendador una moratoria en el pago de las rentas por un tiempo determinado.

El Real Decreto-ley 15/2020 puede entenderse como un ejemplo más de la nueva tendencia de positivación de la cláusula rebus sic tantibus (tal y como ha ocurrido, por ejemplo, con contratos de crédito sin garantía hipotecaria a la luz del Real Decreto-ley 11/2020), ante la necesidad de encontrar un mecanismo que permita reestablecer la equivalencia de las condiciones entre las partes.

Requisitos para la moratoria en el arrendamiento de locales comerciales

Los principales aspectos que han de tener presentes tanto arrendadores como arrendatarios de locales para uso distinto del de vivienda para la aplicación de la moratoria en el pago de las rentas establecidas son:

Solicitud, duración y condiciones económicas de la moratoria en el pago de la renta

La moratoria podrá ser solicitada en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, es decir, a partir del 23 de mayo de 2020.

En cuanto a su duración, no podrá exceder nunca los cuatro meses, entendiendo que dicho periodo comprende el estado de alarma, sus prórrogas y el plazo para encajar el impacto provocado por la situación de crisis sanitaria.

Por lo que respecta a las condiciones económicas, cabe destacar:

  • El aplazamiento del pago de la renta queda libre de penalizaciones y no devenga intereses
  • El importe adeudado por la aplicación de la moratoria puede ser fraccionado en cuotas en un plazo de dos años a contar desde la finalización del estado de alarma y sus prórrogas, aunque siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

Distinción entre grandes tenedores y otros arrendadores

El primer aspecto a destacar del RDL 15/2020 es el establecimiento de dos categorías de arrendadores:

  • Los grandes tenedores (aquellos arrendadores que cumplen con cualquiera de los requisitos establecidos en el art. 1.1)
  • Otros arrendadores

Esta distinción es de vital importancia, pues los arrendatarios pueden imponer la moratoria a los grandes tenedores, ya que ésta será de aplicación automática, mientras que sólo la pueden solicitar a los restantes arrendadores.

En este sentido, la única particularidad recogida por el RDL 15/2020 que con la que cuenta el potencial acuerdo que puede alcanzarse entre el arrendatario y otros arrendadores, es la aplicación de la fianza del contrato de arrendamiento al pago de rentas y su posterior reposición.

Arrendatarios que pueden beneficiarse de la moratoria del RDL 15/2020

El RDL 15/2020 distingue dos tipos de arrendatarios que pueden solicitar la moratoria, los autónomos y las pymes, y establece unos requisitos básicos distintos para cada uno de ellos.

En el caso de los autónomos, los requisitos son:

  • Contar con la afiliación de autónomo
  • Encontrase en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma
  • Haber suspendido la actividad
  • Haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En cuanto a las pymes, el RDL 15/2020 exige que:

  • La sociedad no supere los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital (Real Decreto Legislativo 1/2010)
  • Que haya habido suspensión de la actividad
  • Que se haya producido una reducción de la facturación en los términos previamente expuestos para los autónomos.

Acreditación de requisitos

La acreditación de los requisitos por parte del arrendatario dependerá de si éste ha visto reducida o suspendida su actividad. La reducción de la actividad será acreditada, inicialmente, mediante la presentación de una declaración responsable y la suspensión de la actividad lo será mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma. Cabe destacar que, dado que la declaración responsable es un instrumento generado por el propio arrendatario, el RDL 15/2020 faculta al arrendador a requerir al primero la aportación de los libros contables para verificar dicha información.

Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria al arrendatario

Aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado de la moratoria sin reunir los requisitos establecidos en el RDL 15/2020, deberán responder por los daños y perjuicios y gastos generados por su aplicación, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en las que hayan podido incurrir.

Subordinación de la moratoria establecida a los acuerdos alcanzados entre arrendador y arrendatario

Resulta preciso destacar que la moratoria establecida en el RDL 15/2020, incluso aquella con carácter obligatorio en el marco de relaciones arrendaticias con grandes tenedores, se encuentran subordinadas a los acuerdos de moratoria o reducción de la renta alcanzados entre las partes.

En virtud de lo anterior, aquellos arrendatarios que hayan alcanzado un acuerdo que recoja una moratoria o reducción de la renta, no podrán exigir al arrendador la aplicación de la moratoria del RDL 15/2020, aunque cumplan los requisitos y las condiciones le sean más favorables.

En cuanto a los contratos de arrendamientos para usos distintos de viviendas celebrados con arrendadores que no puedan ser calificados como grandes tenedores, poco afecta la antedicha subordinación dada la inexistencia de obligación de la aceptación de la moratoria para cualquiera de las partes.

Si precisa de información detallada sobre la moratoria en el arrendamiento de locales comerciales durante el estado de alarma no dude en contactar con nosotros.

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

Nicolás Melchior

Licenciado en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid, Nicolás Melchior es experto en contratación mercantil, derecho de las TIC y derecho inmobiliario en España. Idiomas de trabajo: español, alemán, inglés y francés. Si desea información adicional Contacte con Nicolás Melchior