La modificación de los contratos de arrendamiento de locales comerciales a la luz del Estado de Alarma

La actual situación de crisis mundial generada por la pandemia está obligando a varios Estados a adoptar medidas excepcionales para reducir el número de contagios con el objeto de no sobrecargar el sistema sanitario y así poder reducir el número de fallecidos todo lo posible.

En el caso de España, el Gobierno ha adoptado sucesivas medidas, entre las que destaca un confinamiento general de toda la población, salvo para el desarrollo de determinadas actividades esenciales. Esta medida llevará, previsiblemente, a numerosas controversias, entre las que se incluyen las relacionadas con los contratos de arrendamientos de locales comerciales. Pues el arrendador deseará seguir percibiendo su renta, pero puede que el local objeto del arrendamiento no pueda ser explotado por el arrendatario que, para mayor inri, también se verá potencialmente afectado por una situación económica global debilitada por la crisis global.

El propósito del presente artículo es ofrecer una idea de las posibles soluciones que el ordenamiento español pone a disposición de arrendadores y arrendatarios para solventar la situación descrita.

La fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus

El ordenamiento jurídico español no es ajeno a los efectos que en las relaciones contractuales pueden tener modificaciones sustanciales sobrevenidas de las condiciones pactadas entre las partes que no hubieran podido ser razonablemente previstas o fueran inevitables, tal y como es el caso que nos ocupa.

Por ello, ante semejantes circunstancias, el ordenamiento cuenta con dos mecanismos que merecen ser analizados para abordar esta situación, la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus.

La fuerza mayor

La fuerza mayor (recogida en el art. 1.105 del Código Civil) es una figura que exime a los sujetos de responder ante sucesos imprevisibles o inevitables, salvo que exista una ley o un pacto entre las partes que obligue a la asunción de dicha responsabilidad.

En principio, parece indiscutible la aplicabilidad de esta figura a los contratos de arrendamiento de locales comerciales e incluso entender que podría permitir al arrendatario poner fin al contrato de forma unilateral. Pero hay que tener presente que la fuerza mayor, en principio, se limita a exonerar del cumplimiento, así como de las correspondientes indemnizaciones, derivadas de las circunstancias que motivan su invocación. Sin embargo, la fuerza mayor no conduce a la extinción del contrato, salvo que su cumplimiento resulte imposible.

A la luz de lo anterior, resulta preciso analizar si las circunstancias de los contratos de arrendamiento de locales comerciales permiten realmente una aplicación de la fuerza mayor. Al tratarse un contrato de tracto sucesivo cabe preguntarse hasta qué punto un contrato con varios años de duración puede ser resuelto por unas circunstancias que puedan imposibilitar su explotación por unos meses, así como un potencial descenso del volumen de negocios.

Atendiendo al actual estado jurisprudencial y, en especial, a las sentencias relativas a contratos de arrendamientos de locales comerciales surgidas en el marco de la crisis económica de 2008-2014, parece poco probable a día de hoy que los órganos jurisdiccionales acepten que la situación actual permita invocar la fuerza mayor como causa de extinción de contratos de arrendamiento de locales comerciales.

Dicho lo anterior, resultará preciso analizar las circunstancias concretas de cada caso para determinar si éstas se ajustan a los criterios jurisprudenciales actuales.

Criterios jurisprudenciales vigentes

  • Tratarse de un hecho no imputable a la parte que pretende la extinción de la obligación
  • La inexistencia de una obligación de soportar dicho hecho
  • Suponer el cumplimiento de un acto legal o materialmente imposible
  • Que las circunstancias de la fuerza mayor sean imprevistas y/o inevitables
  • La existencia de una relación de causalidad entre las circunstancias de la fuerza mayor y el incumplimiento de la obligación.

La cláusula rebus sic stantibus

La cláusula rebus sic stantibus es un principio de derecho en virtud del cual se entiende que todo contrato recoge que las condiciones pactadas entre las partes son fruto de las circunstancias existentes en el momento de establecer las mismas, por lo que las alteraciones sustanciales de éstas pueden dar lugar a su modificación.

Una vez más, parece que se trata de una posible solución a disposición de las partes para gestionar los contratos de arrendamiento de locales comerciales y adaptar las condiciones del contrato a las circunstancias actuales o resolver el mismo. Los juzgados y tribunales españoles la han venido aplicando de forma muy restrictiva, pues entienden que ésta perjudica al principio o valor de la seguridad jurídica: Pero poco a poco han ido flexibilizando su aplicación y estableciendo requisitos que exponemos más adelante.

Esta reticencia también se debe, en parte, a que la figura ha sido importada de instrumentos internacionales, así como de ordenamientos extranjeros, y su desarrollo en España se limita actualmente a la doctrina y jurisprudencia.

El análisis del tratamiento jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus en el marco del contrato de arrendamientos de locales comerciales revela que la relativamente limitada aplicación de ésta se dirige, principalmente a la renegociación del importe de la renta del arrendamiento y condiciones análogas, quedando la extinción del contrato en un segundo lugar.

Requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

  • El carácter sobrevenido de las circunstancias que motivan la aplicación de la cláusula
  • La imprevisibilidad de dichas circunstancias
  • Que las antedichas circunstancias no sean imputables a la parte que pretende la modificación o extinción de la obligación
  • La inexistencia de una obligación de soportar dicho hecho
  • La ruptura de la equivalencia de las condiciones entre las partes.

Conclusión

La invocación de la fuerza mayor y/o de la cláusula rebus sic stantibus como base para poner fin a un contrato de arrendamiento de local comercial puede parecer una solución directa para los arrendatarios que ocupan dichos locales, pero éstos han de tener presente que la jurisprudencia actual establece estándares muy elevados para el cumplimiento de los requisitos necesarios para extinguir este tipo de contratos.

Sin embargo, el análisis del tratamiento jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus revela que esta figura tiene un mayor éxito al amparar la renegociación de las condiciones de los contratos de arrendamiento. Por ello, arrendadores y arrendatarios deberían considerar la negociación de la adopción de medidas que modifiquen las condiciones del contrato de arrendamiento y restablezcan el equilibrio entre las partes.

Por último, destacar que los acuerdos alcanzados entre las partes tienen una importancia capital para determinar la viabilidad de invocación de la fuerza mayor y/o de la cláusula rebus sic stantibus, pues los pactos entre las partes relativos a las circunstancias que sirven de base para dichas figuras (o alcanzados con posterioridad a la concurrencia de las mismas) prevalecerán.

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

Nicolás Melchior

Licenciado en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid, Nicolás Melchior es experto en contratación mercantil, derecho de las TIC y derecho inmobiliario en España. Idiomas de trabajo: español, alemán, inglés y francés. Si desea información adicional Contacte con Nicolás Melchior