El presente artículo tiene como objetivo ofrecer una introducción a los elementos constitutivos del incumplimiento sustancial en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a un uso diferente al de vivienda, abordando la base legal, los criterios para determinar su existencia, así como las consecuencias jurídicas derivadas de dicho incumplimiento.
Marco legal
El marco legal principal que regula los arrendamientos urbanos en España es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece un régimen jurídico diferenciado para los arrendamientos de vivienda y aquellos destinados a otros usos, como locales comerciales, oficinas, o naves industriales.
Además de la LAU, el Código Civil (especialmente el artículo 1.124) establece las bases generales de las obligaciones y contratos, siendo de aplicación supletoria en aquellos aspectos no regulados específicamente por la LAU.
Concepto de incumplimiento sustancial
El incumplimiento sustancial, también conocido como incumplimiento esencial o resolutorio, se refiere a aquella inejecución del contrato que frustra la finalidad económica del mismo, privando a la parte cumplidora de aquello que legítimamente esperaba obtener del acuerdo.
No todo incumplimiento contractual faculta para resolver el contrato, sino únicamente aquellos que revistan gravedad y trascendencia suficientes.
Elementos determinantes del incumplimiento sustancial
La calificación de un incumplimiento sustancial requiere un análisis caso por caso, atendiendo a las circunstancias concretas y a la voluntad de las partes manifestada en el contrato.
Sin embargo, existe una serie de elementos que suelen ser considerados por los tribunales para calificar un incumplimiento como sustancial:
- Naturaleza y gravedad del incumplimiento: No todos los incumplimientos tienen la misma trascendencia. Un retraso puntual en el pago de la renta podría no ser considerado sustancial, mientras que la falta de pago reiterada y prolongada sí lo sería. De igual forma, la realización de obras no autorizadas que alteren la estructura del inmueble o impidan el desarrollo de la actividad pactada, constituirían un incumplimiento grave.
- Frustración de la finalidad del contrato: El incumplimiento debe impedir o dificultar de manera significativa el logro de la finalidad económica que las partes perseguían al celebrar el contrato. Por ejemplo, si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para mantener el local en condiciones de habitabilidad y ello impide al arrendatario desarrollar su actividad comercial, se consideraría un incumplimiento sustancial.
- Voluntad de las partes: La voluntad de las partes manifestada en el contrato es un elemento clave. Si han pactado expresamente que determinado incumplimiento será causa de resolución contractual, los tribunales deberán atenerse a lo convenido, siempre que no sea contrario a la ley.
- Buena fe contractual: El principio de buena fe, recogido en el artículo 7 del Código Civil, impone a las partes la obligación de actuar con lealtad y honestidad en el cumplimiento de sus obligaciones. Un incumplimiento que, objetivamente, podría no ser considerado sustancial, podría adquirir ese carácter si se aprecia mala fe en la conducta de la parte incumplidora.
- Posibilidad de subsanación: Si el incumplimiento es subsanable y la parte incumplidora muestra voluntad de corregirlo en un plazo razonable, los tribunales podrían no considerarlo sustancial, especialmente si la resolución del contrato causara un perjuicio desproporcionado a la parte cumplidora.
Ejemplos de Incumplimiento Sustancial
A continuación, se enumeran algunos ejemplos de incumplimientos que, dependiendo de las circunstancias concretas, podrían considerarse sustanciales en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Por parte del arrendador
- No realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de servir al uso pactado.
- Perturbar de hecho o de derecho el uso pacífico del inmueble por parte del arrendatario.
- Impedir el acceso al inmueble al arrendatario.
- No obtener las licencias o permisos necesarios para el desarrollo de la actividad pactada, cuando esta obligación le corresponda al arrendador.
- Realizar obras que alteren sustancialmente el inmueble y perjudiquen la actividad del arrendatario sin su consentimiento.
Por parte del arrendatario
- No pagar la renta en los plazos convenidos, especialmente si la falta de pago es reiterada o prolongada.
- Destinar el inmueble a un uso distinto del pactado sin consentimiento del arrendador.
- Realizar obras no autorizadas que alteren la configuración del inmueble o afecten a su seguridad.
- Ceder o subarrendar el inmueble sin consentimiento del arrendador, cuando este sea necesario.
- Desarrollar actividades ilícitas o molestas en el inmueble.
Consecuencias jurídicas del incumplimiento sustancial
El incumplimiento sustancial de un contrato de arrendamiento faculta a la parte cumplidora a solicitar la resolución del contrato, de acuerdo con el artículo 1.124 del Código Civil y los artículos 27 y 35 de la LAU.
La resolución del contrato implica la extinción de la relación contractual y la restitución de las prestaciones realizadas. Además, la parte cumplidora tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del incumplimiento, sin perjuicio de otros conceptos indemnizatorios pactados en el contrato o establecidos legalmente.
Procedimiento para resolver el contrato por incumplimiento sustancial
El procedimiento para resolver un contrato de arrendamiento por incumplimiento sustancial dependerá de si existe o no acuerdo entre las partes.
- Acuerdo entre las partes: Si ambas partes están de acuerdo en resolver el contrato, pueden formalizar un acuerdo de resolución en el que se determinen las condiciones de extinción de la relación contractual, como la fecha de entrega del inmueble, la devolución de la fianza y, en su caso, la indemnización correspondiente.
- Falta de acuerdo entre las partes: Si no existe acuerdo, la parte cumplidora deberá interponer una demanda judicial solicitando la resolución del contrato por incumplimiento sustancial. En el procedimiento judicial, deberá acreditar la existencia y gravedad del incumplimiento, así como los daños y perjuicios sufridos.
Conclusión
El incumplimiento sustancial en los contratos de arrendamiento requiere el análisis de las circunstancias concretas de cada caso, pues su calificación dependerá de la naturaleza y gravedad del incumplimiento, la frustración de la finalidad del contrato, la voluntad de las partes, la buena fe contractual y la posibilidad de subsanación.
En caso de producirse dicho incumplimiento, la parte cumplidora quedará facultada para solicitar la resolución del contrato y reclamar la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios ocasionados.
Nicolás Melchior
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