En España, los alquileres de temporada y los alquileres turísticos son modalidades contractuales de arrendamiento con regulaciones diferenciadas, excluidas de la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Alquileres de temporada en España
Los alquileres de temporada son arrendamientos que no están destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Se celebran por un período determinado, como el verano u otra temporada, y tienen una finalidad distinta a la de residencia habitual, por ejemplo, recreativa, laboral o educativa.
Alquileres turísticos en España
Los alquileres turísticos, al igual que los alquileres de temporada, no satisfacen la necesidad permanente de vivienda. Su objetivo es proporcionar alojamiento temporal a visitantes por motivos de ocio o trabajo, ofreciendo viviendas amuebladas y equipadas para uso inmediato. Generalmente se trata de arrendamientos de corta duración, promovidos en canales de oferta turística u otros modos de comercialización.
Solapamientos entre Alquileres de Temporada y Alquileres Turísticos
Se puede apreciar un potencial solapamiento entre ambos tipos de alquileres, pues:
- Ambos arrendamientos son temporales y no están destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
- Los alquileres de temporada pueden ofrecer viviendas amuebladas y equipadas para su uso inmediato
- La duración y finalidad de ambos alquileres no son necesariamente distintas
Sin embargo, si bien ambas modalidades de alquiler presentan similitudes, la regulación que rige cada modalidad es muy distinta.
Regulación de los Alquileres de Temporada en España
Los alquileres de temporada se regulan principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por la normativa autonómica del lugar en el que se encuentra el inmueble y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Regulación de Alquileres Turísticos
Los alquileres turísticos se regulan principalmente por la normativa autonómica, ya que cada comunidad autónoma tiene competencias en materia de turismo y, con carácter supletorio, por lo dispuesto en el Código Civil. Cabe señalar que la LAU, en su artículo 5e) (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#a5) excluye explícitamente los alquileres turísticos de su ámbito de aplicación:
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: (…)
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Consecuencias para el arrendador
Las consecuencias prácticas de la aplicación de una u otra modalidad de arrendamiento varían. En términos generales, los derechos de las partes pueden modularse para que se asemejen. Además, la normativa de protección de los derechos de consumidores y usuarios podría de facto igualar o mejorar algunos derechos del arrendatario de alquiler de temporada bajo la LAU (por ejemplo, la obligación del arrendador, según el artículo 21 de acometer las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble).
Sin embargo, esto no se aplica a los requisitos que debe cumplir el arrendador en cada modalidad. En los alquileres turísticos, las normativas autonómicas pueden imponer la obligación de inscribir el inmueble en el registro de viviendas turísticas de la comunidad autónoma correspondiente. Además, se pueden exigir licencias específicas y el cumplimiento de estándares de calidad y seguridad concretos.
A lo anterior, cabe añadir dos obstáculos frecuentes al alquiler vacacional para el arrendador:
- La frecuente oposición de las comunidades de propietarios a dicho tipo de actividad, debido a su impacto en zonas comunes, seguridad y convivencia.
- En municipios con tensiones en el mercado de alquiler de viviendas, han surgido movimientos sociales en contra de los alquileres turísticos de los que se han hecho eco responsables políticos, lo que ha llevado a una severa limitación en la concesión de licencias
Visto lo anterior, es probable que algunos propietarios o personas que cuenten con derechos suficientes sobre inmuebles los destinen al alquiler turístico y declaren erróneamente que son de temporada. Esta práctica constituye un fraude y puede acarrear sanciones significativas, incluidas multas.
Por ello, los potenciales arrendadores deben analizar las condiciones del mercado y asegurarse de cumplir con los requisitos legales para la modalidad elegida. Adaptar su oferta y contratos a la regulación correspondiente es esencial para evitar cualquier tipo de sanción.
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