Responsabilidad de los agentes de la edificación frente a propietarios y usuarios

La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), establece la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a propietarios y usuarios. El capítulo IV, en su artículo 17.1, establece la responsabilidad en los siguientes términos:

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división.

Plazos de responsabilidad de los agentes de la edificación

Según los daños materiales ocasionados en el edificio, los plazos de responsabilidad son los siguientes:

• Diez años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. También conocido como seguro decenal, su contratación corresponde al promotor.
• Tres años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Al igual que en el caso del seguro decenal, el promotor deberá ser el tomador del seguro.
• Un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. La contratación de esta garantía corresponde al constructor.

De acuerdo con el art. 17 de la LOE, los agentes de la edificación tendrán una responsabilidad solidaria ante los propietarios y usuarios. Responderán por partes iguales cuando no se pueda distinguir al responsable del daño (1).

Con estas garantías (seguros de daños materiales, seguro y caución o garantía financiera) pretende la LOE garantizar al adquirente o usuario la indemnización inmediata de acuerdo al art 19.3 b) donde el asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento. En caso de que esto proceda, la potencial controversia se resolverá por la vía civil.

Por último, resulta preciso destacar que el presente artículo se limita al marco general de responsabilidad, pero el propio art. 17 de la LOE establece luego supuestos concretos para determinados Agentes de la Edificación en casos específicos.

(1) STS 1990, 18 de enero

Este artículo no constituye asesoramiento jurídico

Nicolás Melchior

Licenciado en Derecho por la Universidad Carlos III de Madrid, Nicolás Melchior es experto en derecho inmobiliario, derecho de las TIC y contratación mercantil. Idiomas de trabajo: español, alemán, inglés y francés. Contacte con Nicolás Melchior